공급면적 전용면적 차이

공급면적과 전용면적 차이 완벽 정리

아파트 평수에 속지 않으려면 알아야 할 기본 용어

아파트 청약을 고려하거나, 분양 브로슈어를 받아보면 ‘공급면적 84㎡(약 25평)’이라는 문구를 쉽게 볼 수 있습니다. 하지만 실제로 입주하고 나면 체감하는 공간은 그보다 작다는 사실에 놀라게 되죠. 그 이유는 바로 ‘공급면적’과 ‘전용면적’이라는 부동산 용어의 차이 때문입니다.

이 글에서는 공급면적 전용면적 차이와 정의, 포함 범위, 계산 방식, 법적 기준, 그리고 실거주에 어떤 영향을 미치는지까지 자세하게 설명드리겠습니다.

공급면적 전용면적 차이

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공급면적이란?

공급면적이란, 해당 아파트를 분양받는 사람이 사용하거나 소유하는 모든 공간의 총합입니다. 쉽게 말해, 전용면적(내부 실사용 공간) + 공용면적(복도, 계단 등 공유 공간에서 지분으로 분배된 면적)의 합으로 구성됩니다.

공급면적 구성 요소

• 전용면적: 거실, 방, 화장실, 주방 등 실제로 집주인이 사용하는 내부 공간
• 주거공용면적: 엘리베이터 홀, 복도, 계단 등 입주민 전체가 사용하는 공간
• 기타공용면적(비주거공용): 관리사무소, 지하주차장, 경비실 등 전체 단지에서 사용하는 공간 (일반적으로 분양가 산정에는 포함되지만, ‘공급면적’ 계산에서는 제외)

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전용면적이란?

전용면적은 말 그대로 해당 세대가 독점적으로 사용할 수 있는 공간입니다. 즉, 벽의 안쪽 기준으로 측정된 순수한 실내 공간만을 의미합니다. 아파트 분양에서 가장 중요한 기준이 바로 이 전용면적입니다.

전용면적 포함 범위

• 침실
• 거실
• 욕실
• 주방
• 현관 내부
• 드레스룸, 펜트리, 다용도실 등 실내에 포함된 모든 공간

※ 참고: 발코니 확장은 별도 면적이며, 분양 시점에서는 전용면적에 포함되지 않습니다. 다만 입주자가 확장 공사를 하면 체감 면적은 늘어나게 됩니다.

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공급면적 vs 전용면적: 핵심 비교표

항목	전용면적	공급면적
정의	해당 세대가 독점적으로 사용하는 실내 공간	전용면적 + 공용면적(주거공용)
포함 면적	거실, 침실, 욕실, 주방 등	전용면적 + 복도, 계단 등 공용공간 지분
면적 크기	작음	큼
법적 기준	건축법 기준	분양가 기준으로 사용
체감 공간	실제 사용하는 실내 공간	전체 공급된 개념적 면적

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전용면적 79㎡

실거주에 영향을 미치는 면적은?

실제로 우리가 생활하는 공간은 전용면적입니다. 전용면적이 넓을수록 더 넓게 쓸 수 있는 구조가 됩니다. 반면, 공급면적은 계약서나 광고 브로슈어에 주로 등장하는 홍보용 지표입니다. 공급면적이 넓어도 전용면적 비율이 낮으면 실거주 공간은 좁을 수 있습니다.

전용률이란?

전용률이란, 공급면적 대비 전용면적의 비율로, 아래와 같이 계산합니다.

$$
전용률(%) = \frac{전용면적}{공급면적} \times 100
$$

예시:

• 전용면적: 59.9㎡
• 공급면적: 84.9㎡
  → 전용률 = $ \frac{59.9}{84.9} \times 100 = 약 70.5% $

전용률이 높을수록 실사용 공간이 넓다는 의미입니다.

전용면적 84㎡

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왜 공급면적을 기준으로 분양할까?

과거에는 전용면적만 기준으로 계약하던 시기도 있었으나, 1990년대부터 건설사와 시행사들이 분양가를 높이기 위해 공급면적 개념을 적극적으로 도입했습니다. 공급면적에는 공용공간까지 포함되므로 수치상으로 더 커 보이고, 분양가 책정 시 유리하게 작용하기 때문입니다.

그러나 최근에는 전용면적 중심으로 실거주 가치를 따지는 수요자들이 많아졌고, 정부도 청약 시 전용면적 기준으로 구분하기 때문에 공급면적보다 전용면적을 중심으로 판단하는 것이 더욱 정확한 접근입니다.

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전용면적 59.98㎡

청약제도에서의 기준은 '전용면적'

청약 통장 조건이나 무주택자, 특별공급 기준은 모두 ‘전용면적’을 기준으로 판단합니다.

예:

• 전용면적 85㎡ 이하 → 국민주택 규모 (청약 가점제 적용 대상)
• 전용면적 60㎡ 이하 → 생애최초 특별공급, 신혼부부 특공 대상
• 85㎡ 초과 → 민영주택, 가점제 비율 낮아짐

이처럼 정부 정책과 혜택은 공급면적이 아닌 ‘전용면적’을 기준으로 삼고 있으므로, 실거주 여부, 자격요건, 혜택까지 고려할 때는 반드시 전용면적을 살펴야 합니다.

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평수 환산법: 공급면적, 전용면적을 평으로 바꾸는 방법

한국에서는 여전히 ‘평(3.3㎡)’ 단위를 선호합니다. 면적을 쉽게 환산하려면 아래 공식을 사용하세요.

$$
1평 = 3.3㎡ \Rightarrow 평수 = \frac{㎡}{3.3}
$$

예시:

• 전용면적 84.96㎡ = 약 25.74평
• 공급면적 113.53㎡ = 약 34.4평

※ 주의: 분양 광고에서는 '34평형'이라고 표기해도 실제 사용 면적은 25평 정도일 수 있음

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같은 공급면적, 다른 전용면적?

같은 공급면적이라고 해서 전용면적이 동일한 것은 아닙니다. 이는 건물의 구조, 공용부 면적 배분 비율, 발코니 확장 여부에 따라 달라집니다. 특히 오래된 아파트는 전용률이 낮아 실사용 공간이 좁은 경우가 많고, 최근 신축 아파트는 전용률을 75% 이상으로 끌어올린 사례도 증가하고 있습니다.

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실제 사례 비교

A 아파트

• 공급면적: 84.93㎡
• 전용면적: 59.96㎡
• 전용률: 약 70.6%

B 아파트 (같은 평형이라 광고됨)

• 공급면적: 84.93㎡
• 전용면적: 63.8㎡
• 전용률: 약 75.1%

→ 두 아파트 모두 ‘34평형’으로 광고되지만, 실제 거주공간은 B 아파트가 약 1평 더 넓습니다.

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결론: 공급면적보다 전용면적을 보라

아파트 분양광고나 부동산 시세 정보를 접할 때 '몇 평형이다'는 표현에 속지 말고 반드시 전용면적을 확인해야 합니다. 특히 청약 자격, 분양가 판단, 실거주 가치 등 모든 중요한 요소는 전용면적을 기준으로 설정되어 있습니다.

공급면적은 분양계약의 총면적일 뿐이며, 실질적인 거주환경을 판단하는 지표는 아닙니다.

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